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楼市新政致上海四分之一中介门店歇业(图)

时间:2018-07-11 18:23来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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楼市新政致上海四分之一中介门店歇业(图)

一家楼市中介。图片来源:东方早报


  【新民网讯】 据东方早报报道,据不完全统计,本轮调控新政出台以来,上海中介门店已有四分之一关门。虽然市场在7月份有一定程度的回暖,但对于中小型中介来说,想要生存依然艰难。分析人士预测,中介‘关门潮’将在三四季度继续上演,情况或许将比2008年时更为惨烈。

  四分之一中介关门

  德佑地产市场研究部经理蒋旭近日向记者透露,据不完全统计,2009年下半年上海的中介门店数量在20000家左右,到今年7月上半月,这一数字已经萎缩至15000家。

  “也就是说,本轮房地产调控新政出台以来,大约已有25%的门店关门。预计第三季度还将会有10%的门店面临关门的危险。”蒋旭称。

  记者追问其数据来源,蒋旭表示,根据相关的工商注册和注销的数据,新政出台后,实际注销的中介约为1500家。但根据历史经验,实际关掉的门店数量会是工商注销的3倍左右,因为有些小中介根本不去工商部门登记,再加上有些店只是暂时歇业关门,等市场好了就会再开,这部分门店也不会去工商部门办理注销手续,所以估计整个上海已有近5000家中介门店关门歇业。

  21世纪不动产分析师黄河滔告诉早报记者,以新政出台为分界线,把交易活跃的3、4月份以及行情低迷的5、6月份分开,对两个时间段内有成交的中介门店进行统计,结果发现新政出台后有成交的中介门店减少了23%。

  中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍也表示,其实在6月份已经出现了一定规模的中介“关门潮”,只是规模没有像2008年那么大。那是因为2008年有一些品牌企业倒闭,十几家中介一夜消失,目前上海并没有出现这样的情况。

  德佑地产董事长绍非认为,之所以还没有出现类似2008年那样大面积中介关门的现象,是因为大多数房产经纪公司都经历了2008年的市场低迷期。“那时大家都很悲观,在整体经济形势并不向好的情况下,出现了大量房产中介关门退市的现象。但今年的情况不同,一是大家觉得整体的经济形势比2008年要好;二是行业吸取了2008年的教训,反观2008年大调整后的市场,不难发现其实市场低迷时期反而是一个拓展的好机会。”

  “现在看来,2008年底和2009年的那一拨行情,如果退一步就抓不住发展的机会,所以现在大家都不退,都坚持着,就算硬撑着也不关。”绍非说。

  “关门潮”或将更惨烈

  其实,市场遇冷时,中介门店关门歇业已不是什么新鲜事了。早在2005年上海的中介就经历了第一拨洗牌的过程。

  蒋旭介绍,当时的上海中介门店数目约20000家,2006年市场面临调控,中介门店的数量锐减到只剩下8000家左右,锐减了60%。到了2007年市场回暖,中介门店的数量回升到了15000家。2005年以后的三年中,上海房产中介门店仅有约十分之一幸存下来,当然期间不断有新的“血液”加入其中。

  2008年的调控,加上金融危机的影响,让上海的中介门店数量再次萎缩至10000家左右。但随着2009年市场行情的迅速回暖,2009年下半年上海的中介门店数量又再次达到了20000家。

  中介行业被称为“开关行业”,就是“开了关,关了开”。

  蒋旭指出,这充分说明了行业的不成熟,从业者投机心态严重。就像股市,行情稍差就“恐惧”,一窝蜂关店,行情稍好就“贪婪”,再一窝蜂开店。2005年、2008年调控期的关门潮,2007年、2009年的开店潮都是如此。

  宋会雍预计今年三四季度,中介“关门潮”将会比2008年的时候更为惨烈。

  宋会雍解释说,2008年的关门潮在市场冷淡将近6个月的时间出现,而如今市场冷清不过3个月的时间,已经有一定规模的关门潮出现,这是因为今年的成交量相比2008年更低。这就意味着,对于中介而言,今年的市场比2008年的时候还要“冷”。

  而且,在目前信贷政策不放松的情况下,市场上僵持的局面还会继续。如果这种对峙的行情继续的话,势必会导致更长时间的交易冷清,目前来看市场不会好转,这对于中小中介的压力极大。

  “所以我预计未来一段时间,中介关门现象会更加惨烈。”宋会雍称。

  虽说7月份市场出现了一定的回暖迹象,但有业内人士指出,7月回暖是否能打破市场的僵局,还是要看政策。8月6日,银监会重申第三套房贷政策,建议北京、上海、深圳、杭州等房价上涨过快地区暂停发放第三套房贷,这使得业内的预期较为悲观,下半年楼市或呈现价跌量升态势。

  小中介依然难存活

  上海中原地产研究咨询部提供的数据显示,6月份市场成交量确实有24%的回升,但相比2009年同期的水平却还是有70%的下降。7月的成交均价相比6月不降反涨,上涨了1.3%。

  来自德佑地产各门店的最新统计数据显示,7月的二手房成交总量是7895套,较6月上升了20%。并预计接下来的5个月里每个月还会保持10%~15%的增幅。

  蒋旭说:“没错,市场是好了,对于那些规模较大、管理水平较高的公司,平稳度过下半年是没问题了,但对于小型或微型公司,这样的市场依然难熬。”

  记者了解到,每家公司根据自己的营运能力和成本构成,都有自己的损益平衡点,这个损益点就是每月上海二手房成交套数,根据不同公司所占的市场份额的不同来判断其在市场上的生存能力。

  微型公司(多为所谓的夫妻店)、加盟店等的损益平衡点很高,在全市月成交量达到15000套以上方能保证不亏本。小型公司一般指20家门店以下的公司,其损益平衡点是全市月成交量12000套。而中型公司一般指门店数量在20到50家的公司,它的损益平衡点是10000套左右。大型公司就是指门店数量超过50家,它的损益点是8000套。

  根据这个损益平衡点,就能判断市场在不同的情况下,各种不同类型的房产中介的生存情况,所以就目前市场回暖的程度来看,对于中小中介公司,生存环境依然紧张。

  因为近几个月成交数量的萎缩,很多大型的公司都出现亏损。中原地产副总经理陈玉珏近日在接受早报采访时就表示,中原地产的二手房业务这几个月来确实出现了账面亏损的情况。

  宋会雍指出,现在越来越多的大中介开始推行“一二手联动”,来保持自己的业务量,所以即使二手房市场低迷,依然能保证正常的经营。对大型中介来说,现在确实是个扩张的机会,每次低迷期其实都是扩大市场份额的好时机。

(责任编辑:www.xiaoshani.com)
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