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分析称打击囤地炒地须动真格

时间:2018-07-11 17:48来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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  新华网济南8月17日电(记者王志)今年4月以来的新一轮楼市调控,正进入深度调控期。近日,上海、海南等地国土部门纷纷加大清理查处闲置土地力度,山东、甘肃等省也先后出台打击囤地、炒地新规,矛头直指作为房地产源头的土地市场,给此轮楼市调控带来持续积极的政策信号。

  业内人士分析,目前房产商闲置土地仍然存在人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大乱象,打击囤地炒地等违法违规行为须“动真格”。

  各地“重拳”打击囤地炒地 开发商戴上新“紧箍咒”

  近日,各地陆续传出查处闲置土地的消息,让苦苦等待买房的老百姓心中一阵振奋:截至7月30日,上海市今年以来已收回或启动收回程序的闲置土地有15幅,已督促开工的有315幅;海南省已清理出2009年12月31日前涉嫌囤地和闲置房地产用地43宗、5400余亩。

  同时,山东、甘肃等地纷纷出台较此前更为严厉的土地出让监管措施,矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。其中,囤地、炒地者今后不许拿地,成为颇具威慑力的一道“杀手锏”。山东、甘肃等地新规都明确规定,欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商,将被禁止参加土地竞买活动,给囤地开发商戴上一个新的“紧箍咒”。

  土地是房地产市场的基础“原料”,在土地供应总量保持稳定基础上,开工面积多少直接影响后期楼市供给,进而影响房地产市场价格。

  近年来,随着国内楼市快速升温,建设用地价格一路飙升,各地“地王”频现印证了这一点。但一些开发商为追求更高利润,采取拖延工期、分批开发等多种手段,人为放慢项目开发进度,囤积、炒卖土地行为时有发生。日前曝光的泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年,期间5次调整建设规划,据估算6年间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元,囤地暴利令人触目惊心。

  “处罚力度明显加大的一系列土地新规,有利于规范开发商拿地行为,成为国家房地产宏观调控政策在地方的细化延续,再次表明政府对加强楼市调控的态度和决心。”济南楚天置业有限公司副总经理陈志晔说。

  遏制土地闲置乱象的关键在落实

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授说,在寸土寸金的城市黄金地块,已出让数年的土地仍被闲置撂荒,不仅造成稀缺土地资源的巨大浪费,而且囤地炒地直接推高房价,弱化了政府调控楼市的政策效力。

  国土资源部的数据显示,截至2009年底,全国仍然约有一万公顷闲置土地,其中46%左右的闲置土地是企业自身原因造成的。记者调查发现,目前在各地特别是“一线城市”,房产商囤地、炒地有多种“模式”,主要有人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大“乱象”。

  故意多批次开发演变为“变相囤地”。一位不愿意公开姓名的房地产公司老总告诉记者,在预期未来房价看涨的情况下,开发商拍得一块土地后,原本分两期就能开发完毕,却故意将土地分割成若干小块多批次开发。

  “开发期数由一两期变成三四期,甚至是七八期,这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子,最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨,同一地段的房价比两年前上涨四五成,甚至是一两倍,开发商自然赚得‘盆满钵满’,利润比正规开发要高出好几倍。”这位老总说。

  “炒地皮”同样能给开发商牟取巨大利益。陈志晔介绍,一些主业并非房地产的企业,把房地产作为一种投机手段,买地后不急于开发,而是先放上一段时间,待土地增值有利可图后便直接转卖或以其他方式开发,这种“炒地皮”比单纯卖房子的收益率要高出好多。

  山东省社科院研究员鲁仁说:“土地闲置、囤地等违规行为之所以屡禁不止,原因就在于政策法规难以切实落实到位,该处罚的不处罚,该收回土地的收不回来,让不良开发商钻了‘空子’。这些惩处力度更严的新规给不法开发商以有力震慑,但根治这一难题的关键还在于能否直击囤地、炒地行为的软肋,真正让违规开发商血本无归,不敢越雷池一步。”

  打击囤地炒地须“动真格”

  我国历来十分重视打击土地闲置问题。1994年颁布的《城市房地产管理法》和1999年实施的《闲置土地处置办法》都规定,土地闲置期限超过两年将无偿收回。2008年国务院又出台更为严格的《关于促进节约集约用地的通知》,明确规定对于土地闲置满一年不满两年的,征收出让或划拨土地价款20%的闲置费。

  李铁岗认为,刹住土地市场的违法风需要“动真格”,对“两年未开发无偿收回土地”这条硬杠杠,应坚决卡住,让违法囤地炒地者血本无归才是治本之策。他建议,政府应建立统一的土地闲置认定标准,以实际开发建设面积或已完成投资所占比重,作为认定是否闲置土地的具体标准,未达到规定比重即时部分开工建设也视同闲置土地依法处置,使清理闲置土地更具有可操作性。

  同时,在土地出让合同中应明确约定开竣工的具体时限,并向社会公示,济南市就明确规定“每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年”。此外,应进一步完善闲置土地收回的操作程序,严格“规划调整”的程序和条件,适当引入听证制度,追究有关部门和人员不合理“规划调整”的责任,不给违法企业以可乘之机。

  专家还建议,我国应加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策,对因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益征收税费,以增加开发商的持地成本,督促房产商尽快开工建设,有效增加市场供给。

(责任编辑:www.xiaoshani.com)
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